Para quem quer investir nessa modalidade surge uma dúvida: afinal, os fundos imobiliários têm garantia FGC?
Antes de 2016 a resposta para esta pergunta seria diferente, porém hoje é não: fundos imobiliários não têm garantia FGC. Saiba mais sobre o FGC clicando aqui!
Os argumentos do FGC para não garantir os FIIs
A decisão dos fundos deixarem de ter proteção do FGC aconteceu em fevereiro de 2016, após uma reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN) do Banco Central sob a justificativa de que o FGC deveria proteger apenas os pequenos investidores, pois entende-se que as aplicações maiores de R$ 250.000,00 são feitas por profissionais do mercado que sabem avaliar os riscos de cada investimento.
Outro argumento é que a garantia do FGC existe para ativos de renda fixa como LCIs, LCAs e CDBs. Essas modalidades são ativos de crédito onde o investidor empresta seus recursos para o banco e a garantia existe para caso de a instituição quebrar.
No caso dos fundos de investimentos, o investidor não empresta seu dinheiro para o banco, mas sim, aplica em um fundo com CNPJ próprio onde os ativos escolhidos pela administração do fundo, de acordo com a sua estratégia de investimentos, são custodiados num banco, porém, são totalmente desvinculados dos recursos desse banco.
Desta forma se a administradora do fundo quebrar, basta que os cotistas se reúnam para aprovar a transferência do fundo para outra administradora.
O patrimônio do fundo permanecerá intacto.
Riscos de investir em FIIs
Para entender então quais os riscos dos fundos imobiliários precisamos compreender o que é esse tipo de fundo de investimento. FIIs são tipos de investimento coletivo constituídos sob a forma de condomínio onde diversos investidores unem seus recursos para aplicarem em conjunto. Esses valores são aplicados em aquisições e comercialização de empreendimentos imobiliários, como shoppings centers, lajes corporativas, agências, hotéis, galpões logísticos, entre outros.
Cada investidor do fundo é chamado de cotista e sua fração de patrimônio é chamada cota. Assim como em outros fundos de investimento, nos FIIs há a incidência de taxa de administração — um percentual anual cobrado sobre o patrimônio administrado. Também pode haver cobrança de taxa de performance — um percentual sobre o lucro obtido caso este seja superior ao indicador de referência, que costuma ser o IFIX, o índice de fundos de investimento imobiliários da B3, que consolida os ativos mais negociados.
Regulamentos dos FIIs
Os FIIs, como qualquer outro fundo de investimento, possuem regulamento próprio e são formados por administradores, gestores, custodiante e o distribuidor.
Os administradores são responsáveis pelo funcionamento e representarem o mesmo perante terceiros. Os gestores fazem a gestão de todos os ativos, acompanham o mercado e realizam as alocações necessárias. O custodiante é a instituição que guarda os ativos que compõem a carteira e possibilita as movimentações financeiras. O distribuidor, por sua vez, é a instituição que distribui os fundos aos investidores, captando os recursos e vendendo as cotas aos interessados.
Todo fundo de investimento é regulamentado e fiscalizado pela CVM e através de seu site é possível consultar documentos e relatórios emitidos obrigatoriamente sobre o fundo.
Tributação dos FIIs
A alíquota do imposto de renda dos FIIs é de 20% sobre o ganho de capital caso o cotista resolva vender sua cota, porém são isentos de imposto de renda os rendimentos mensais para pessoas físicas que não possuam uma participação maior que 10% em determinado fundo que tenha, no mínimo, 50 cotistas. Nos FII’s não há incidência de comi-cotas por serem fundos fechados e suas cotas são negociadas na bolsa de valores da mesma forma que as ações de empresas.
Os FIIs podem ser uma boa alternativa para o investidor que deseja diversificar sua carteira de investimentos e, assim, reduzir seus riscos e proteger seu patrimônio.
Investir em FIIs vs Investir em imóveis
Comprar uma cota de um FII é mais fácil e mais barato do que comprar ou vender um imóvel físico. As cotas desses fundos possuem mais liquidez do que a posse de um imóvel físico.
Além do mais os FIIs são obrigados a distribuir 95% de seus resultados entre seus cotistas de forma regular e costumam pagar dividendos mensalmente em patamares bem superiores, quando comparados aos ativos de Renda Fixa e por isso podem ser uma excelente fonte de renda alternativa.
A verdade é que muita gente entendeu o potencial desse tipo de investimento e começou a investir em FIIs. Veja o gráfico da B3 que mostra a evolução do número de investidores na categoria:
Agora que você já sabe como funciona esta modalidade de investimento e mesmo levando em conta a falta de proteção do FGC, podemos concluir que a própria maneira em que se permite constituir um FII faz com que o investidor não esteja completamente desprotegido.
A chave para analisar a segurança de um fundo, portanto, é analisar a solidez da gestão desse fundo, não devido ao risco de crédito da instituição financeira, e sim para acompanhar o histórico e a performance dos investimentos. Ou seja, o risco de um investidor que aplica em um FII, não é que a instituição financeira quebre, e sim que o gestor escolha mal o destino dos recursos dos cotistas.
Apesar dos FIIs serem classificados de um modo geral como uma modalidade de investimento conservadora, em que o investidor que opta por esse ativo foca geralmente no longo prazo, os FIIs se comportam como renda variável. Desta maneira o auxílio de um especialista fará toda a diferença na construção de sua carteira de fundos de investimentos imobiliários.
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