Fundos imobiliários e imóveis? Qual a diferença em investir em um e em outro?
Mais abaixo traremos as principais diferenças entre imóveis e fundos imobiliários para que você conheça um pouco mais deste tipo de investimento que tem ganhado cada vez mais popularidade dos investidores pessoa física.
Primeiro de tudo é importante fazer um disclaimer, pois o fato de comparar o investimento em fundos imobiliário com os variados investimentos diretamente em imóveis não fazem desse último pior (ou melhor).
A comparação aqui servirá para se ter uma referência, com o objetivo de otimizar o entendimento em investimentos em fundos imobiliários, uma vez que: i) o mercado de imóveis é bastante popular no Brasil e; ii) fundos imobiliários tem, de alguma forma, lastro em ativos imobiliários.
Investimento inicial e diversificação
Comprar uma cota de fundo imobiliário é tão barato que pode causar até espanto. Sim, é possível comprar uma cota de fundo a partir de R$ 10,00. Isso mesmo, dez reais. Valores desta ordem de grandeza são, certamente, incomparáveis até mesmo com as parcelas de muitos imóveis à venda por aí. E mais, uma vez cotista, a posse da cota dá o direto ao investidor de receber os rendimentos mensais do fundo.
Devido ao baixo capital inicial exigido para ingressar neste tipo de investimento, é possível diversificar entre segmento de fundos (escritórios, logística, papel, entre outros); e é claro, no mesmo segmento é possível diversificar entre teses distintas de investimentos de acordo com o regulamento do fundo, características do gestor/administrador, região geográfica dos imóveis, quantidade de inquilinos e imóveis, etc.
Liquidez de Fundos Imobiliários vs Imóveis
Característica que torna os fundos imobiliários muito mais atraentes que um imóvel tradicional é a facilidade de negociar (comprar e vender, algumas vezes no mesmo dia, inclusive) o mesmo fundo imobiliário. Tudo isso é possível porque, assim como as ações, os fundos imobiliários são negociados em bolsa (por meio dos home brokers das corretoras).
Ou seja, é possível comprar e vender cotas durante o pregão como se fosse uma ação.
Compare isso com um terreno, uma sala comercial ou um apartamento. Todos os que já tiveram a experiência de comprar e vender um imóvel sabem que a revenda não é tão simples, pois além de envolver valores expressivos, as despesas com cartórios, corretagem, impostos são representativas. Não que estes custos não existam em fundos imobiliários, porém, são diluídos entre os cotistas e seu pagamento já está embutido na precificação da cota.
Em fundos imobiliários é possível também desfazer-se de posições parciais. Exemplo: o investidor que tem 100 cotas de um determinado fundo imobiliário cuja cota custa R$ 10,00. Portanto, esse investidor tem R$ 1.000,00 aportados nesse fundo.
Porém, digamos que, por um motivo qualquer ele queira liquidar parte desta posição. Então, ele pode vender 10 cotas a R$ 10,00 e permanecer com R$ 900,00 (90% do investimento inicial) investidos nesse fundo.
Lembrando que a menor quantidade a ser negociada é uma cota, o que é diferente dos fundos de investimentos (CVM 555) que exigem movimentações e saldos mínimos específicos. Isso vale também para o caso de aportes adicionais. A única ressalva, nesse ponto é que, tanto para diminuir, quanto para aumentar a posição, o preço de pregão oscila várias vezes no dia.
Agora, pense se você tem um apartamento e em determinado momento deseja vendê-lo parcialmente. Isso é possível? Teoricamente, sim, é, mas na prática torna-se quase impossível realizar uma transação dessas. Pense na dificuldade em precifica-lo também. As vezes, o próprio proprietário do imóvel tem dificuldades em fazê-lo.
Em fundos imobiliários, o investidor pode acompanhar o livro de ofertas (compra e venda) durante todo o tempo de funcionamento do pregão.
Administração de Fundos Imobiliários vs Imóveis
Cotista é o investidor ou proprietário, não administrador e nem gestor do fundo. Os administradores de fundos imobiliários são os responsáveis legais do fundo, enquanto os gestores são aqueles que de fato fazem a alocação dos recursos dos fundos, ou seja, podem comprar e vender imóveis entre outros ativos imobiliários.
Uma vez comprada uma cota de determinado fundo imobiliário, o cotista concorda que essas duas últimas atribuições serão realizadas por profissionais específicos e licenciados para tal. Ao cotista, cabe participar das assembleias que são regularmente promovidas conforme regulamentação do fundo. Esses eventos são semelhantes a uma reunião de condomínio residencial.
Este é o tipo de investimento para o investidor que quer ter exposição do seu patrimônio no setor imobiliário e não tem tempo de administrar o imóvel de maneira direta. Obviamente, os administradores e gestores não são entidades filantrópicas ou ONGs e cobram pelos seus serviços e responsabilidades.
Assim, há a cobrança da taxa de administração do fundo, fixadas em um percentual do valor aplicado no fundo. Em alguns casos, há a cobrança também da taxa de performance. Essas duas taxas são muito semelhantes àquela cobrada em fundos de investimentos (CVM 555). Ou seja, não são emitidos boletos para pagamento, o desconto é feito no preço da cota.
Inquilinos de Fundos Imobiliários vs Imóveis
Empresas de médio e grande porte são em sua maioria os principais inquilinos deste tipo de investimento. Segundo a ANBIMA, o segmento de atuação dos fundos imobiliários são:
- Agências;
- Educacional;
- Híbrido;
- Hospital;
- Hotel;
- Lajes Corporativas;
- Logística;
- Residencial;
- Shoppings;
- Títulos e Valores Mobiliários; e
- Outros.
Com isso, infere-se que há um potencial de inadimplência reduzido quando comparado com um imóvel único. Lembrando que, dependendo do empreendimento, shopping, por exemplo, a diversificação de inquilinos é muito grande.
Tributação
Há uma isenção relativa à renda de dividendos nesta modalidade (Lei nº 11.196 de 2005), sendo esse um dos principais atrativos do investimento em fundos imobiliários. Na prática, todo rendimento distribuído aos cotistas é isento de imposto de renda, enquanto o aluguel recebido de um apartamento alugado é tributado (tabela mais abaixo). É válido lembrar que esta isenção é aplicável para investidores pessoa física em que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e para o cotista que possua menos que 10% das cotas do fundo.
Além do rendimento mensal, abordado acima em que, por norma o fundo imobiliário precisa distribuir 95% dos rendimentos líquidos aos cotistas, há possibilidade do investidor obter ganho de patrimônio com a valorização da cota.
Neste caso, o fato gerador consiste na venda da cota com ganho de capital (diferença positiva entre o preço de venda e compra da cota).
Lembrando que o valor do imposto para gerar o recolhimento deve ser superior a R$ 10,00 (valor mínimo para gerar a DARF – Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e, deve ser pago até o fim do mês subsequente à venda. A alíquota referente ao imposto de renda é de 20% sobre este ganho de capital ou valorização da cota.
Já no caso do imóvel, ainda considerando o investidor como pessoa física alíquota, o imposto sobre o aluguel varia conforme tabela abaixo:
Enquanto a alíquota de imposto de renda sobre o ganho de capital sobre a cota é de 15% quando o imóvel é vendido.
Conclusão
Pelos tópicos abordados acima vimos que os fundos imobiliários constituem uma forma bastante versátil e profissional de investimento baseada em imóveis. É possível verificar que mesmo o investidor que “começa pequeno” pode ter acesso a imóveis muito bem localizados e cujos inquilinos são grandes empresas. Além disso, o fato de ser negociado em bolsa de valores, confere aos fundos imobiliários uma liquidez muito maior que um imóvel.
A tabela abaixo resume a comparação:
| Fundos Imobiliários | Imóvel | |
| Investimento inicial | Menor | Maior |
| Diversificação | Maior | Menor |
| Liquidez | Maior | Menor |
| Administração | Indireta | Direta |
| Inquilinos (porte) | Médio ou Grande | Pequeno |
| Tributação (IR)* |
Dividendos:
isento Ganho de capital: 20% |
Aluguel:
de 0 a 27,5% Ganho de Capital: 15% |
| *Considerando investidor como pessoa física comum em condições gerais. |
Fonte: elaboração própria
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