Contando todos os todos os tipos de fundos imobiliários, a indústria local alcançou o patamar de R$ 126,00 bilhões de valor de mercado. Este valor corresponde a uma alta acumulada de 38,46% em 12 meses. Por outro lado, o Valor Patrimonial dos fundos imobiliários, teve uma alta acumulada de quase 70,21% no período, chegando ao patamar de R$ 141,00 bilhões. Dados do Boletim Mensal da B3, divulgado em maio de 2021.
Além disso, o número de investidores pessoa física de fundos imobiliários continuou em ritmo de crescimento acelerado. O mês de abril fechou com 1,34 milhão de investidores. É um crescimento de 2,77% contra o mês de fevereiro e um crescimento de 63,41% em relação ao mesmo período de 2020.
Portanto, quem está atento aos FIIs (abreviação de fundos imobiliários), precisa conhecer todos os tipos de fundos imobiliários. Deste modo, será possível escolher os tipos mais ideias de acordo com seu perfil de investidor e os seus objetivos de médio e longo prazo.
Diferentes tipos de fundos imobiliários
Quero te ajudar a escolher os tipos de fundos imobiliários mais adequados para seus objetivos. Portanto, caso você seja novo nesse mercado, sugiro dar uma olhada também nos outros artigos sobre FIIs, para entender melhor esse produto.
Em suma, tem acesso a imóveis ou contratos de dívida imobiliária quem adquire cotas de fundos de investimento imobiliários. Para assim, beneficiar-se com proventos mensais isentos de imposto de renda e com a valorização das cotas.
Esses fundos são geridos por um gestor que seleciona, compra e vende os ativos.
A compra e venda das cota é feita diretamente na Bolsa de Valores (B3), através do home broker da sua corretora. Em seguida, o tempo de liquidação do valor é de dois dias úteis. Assim, em caso de lucro com a operação, é necessário emitir e pagar uma DARF de 20% em cima do lucro.
Temos 4 macro categorias para dividir os tipos de fundos imobiliários: fundos de renda (tijolos), fundos de recebíveis, fundos de fundos e fundos de desenvolvimento.
Fundos de Renda (Tijolo)
Este é o tipo de fundo imobiliário mais tradicional que temos no mercado. Conforme o nome sugere,são ativos que compõem esse tipo de fundo são imóveis físicos. Podem ser de dois tipos:
- Monoativos (fundo tem apenas um imóvel na carteira);
- Multiativos (fundo que apresenta mais de um imóvel na carteira, podendo ser espalhados em diferentes regiões do Brasil). Os fundos multiativos, visto que apresentam maior grau de diversificação, são menos arriscados e mais indicados para investidores iniciantes.
Os fundos de tijolo investem em diversos setores, como, lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, hospitais, escolas, agências bancárias, hotéis, shoppings centers, dentre outros.
Como os fundos, via de regra, focam em um único setor, uma boa opção é investir em FIIs de diferentes mercados e regiões,. De tal forma que seja possível elevar o grau de diversificação e, por consequência, melhorar o desempenho da carteira.
FIIs de Shoppings
Apesar do crescimento do e-commerce, os shoppings ainda são muito populares no Brasil. Ainda existem milhões de pessoas em busca de produtos, serviços, alimentação ou entretenimento.
Portanto, para comprar cotas desses FIIs, é importante fazer uma análise completa com todos os indicadores disponíveis. Juntamente com o administrador do shopping, inclui-se seu histórico de resultados, a localização geográfica do estabelecimento. Além disso, temos que avaliar a estrutura, as opções entretenimentos oferecidas, lojas âncoras e renda média do público alvo.
O sucesso desse tipo de fundo depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância (salas vazias). Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis. Estes aluguéis variam de acordo com o faturamento dos comerciantes.
FIIs de Lajes Corporativas
O segmento de lajes corporativas é também conhecido como edifícios comerciais. Neste investimento, se considerarmos o patrimônio somado de todos os fundos com cotas negociadas em bolsa, é o segundo maior no país.
Os contratos de locatários das lajes corporativas em geral são de longo prazo, em uma média de cinco anos e com possibilidade de revisão após três anos. Inclusive, o rompimento antes do prazo gera multa.
Por isso, esse investimento tem relativa estabilidade em sua geração de receita, mesmo que também esteja vulnerável às fases de valorização e desvalorização do mercado.
FIIs de Galpões Logísticos
Os galpões logísticos são voltados a gestão de estoque, seleção e despacho de mercadorias. Podem ser locados para um ou diversos clientes.
Existem dois contratos.
Os convencionais, também chamados de típicos, geralmente possuem duração de 5 anos. Já os atípicos possuem termos e cláusulas diferentes dos contratos comuns. Sendo assim, é formalizado pelo locatário e pelo locador para um contrato de locação de um imóvel ou empreendimento que tenha sido construído na medida para o locatário) geralmente têm prazos mais longos, alguns de até 15 anos.
É um mercado concentrado na região sudeste do país, principalmente em São Paulo. Além disso, o país é altamente dependente da malha rodoviária para transportar mercadorias e isso exige uma rede de galpões na região.
FIIs de Hotéis
Para os FIIs de Hotéis, existem três formas básicas de ocorrer a valorização patrimonial.
Uma delas é a compra de participação em hotéis para explorar a renda das locações de quartos, assim como fazem os demais FIIs. Outra é comercializando as unidades hoteleiras (ou flats).
Por último, através da valorização dos ativos em si. Ainda que seja um objetivo secundário, também contribui para valorizar o capital investido.
Sendo assim, em função de uma rotatividade maior, são tipos de imóveis que devem ser localizados em grandes centros, de preferência onde haja uma demanda tanto comercial quanto turística. No Brasil, há poucas cidades oferecem isso da mesma forma que São Paulo, razão pela qual existe uma concentração de investimentos na cidade.
FIIs do Setor Educacional
São os FIIs voltados para Instituições de Ensino. Deste modo, torna-se atrativo um investimento atrativo em função dos modelos de contratos atípicos. Outra vantagem é a característica do inquilino, porque ele depende de fatores como localização e maturidade para atender melhor seu público alvo.
Tais investimentos tem contratos mais longos. Portanto, têm mais estabilidade dos rendimentos, logo, chamam a atenção dos investidores.
Em suma, é uma boa opção para quem busca imóveis com baixa taxa de vacância, rendimentos recorrentes de baixo risco e bom potencial de valorização. Isso, claro, se você confia que a educação não vai passar pela transformação do EAD de forma tão rápida.
FIIs de Hospitais
Os FIIs de Hospitais surgiram no país para ajudar a financiar o segmento de saúde, porém não cresceram muito até o momento. São poucos FIIs que atuam no segmento por aqui e cada um tem apenas um imóvel cada.
Como a área desse nicho é a saúde, a demanda depende menos de situações financeiras, na comparação com outros setores. Hospitais são imóveis com alta frequência de público no geral. Independente do momento econômico do país e do mundo.
Além do prazo estendido dos contratos, existe a participação em um percentual do faturamento dos hospitais. Isto possibilita a chance fundo obter receitas ainda maiores do que conseguiria somente com a cobrança do aluguel.
FIIs de agências bancárias
O Fundo Imobiliário de Agência Bancária é um fundo que trabalha especificamente com a aquisição e personalização de áreas cuja locação é de interesse direto dos bancos.
Por isso, o risco de crédito é extremamente baixo, principalmente se o inquilino for uma grande empresa.
Por serem grandes instituições financeiras, é mais difícil que elas deixem de honrar seus compromissos. Além disso, dentro do mercado de crédito privado, os bancos estão entre as organizações de maior credibilidade.
Ademais, os contratos de locação de agências bancárias geralmente são longos. Estes contratos geram garantia de fluxo de caixa por períodos grandes e, somado à boa adimplência, garantem, em geral, uma renda aos seus cotistas.
Vale lembrar, porém, que as agências bancárias estão em franca decadência no Brasil. Com o avanço do internet banking, existe uma tendência de fechamento dessas agências, e é preciso estar atento a isso.
[Artigo] Fundos Imobiliários vs Imóveis: qual investir?
Fundos de Recebíveis
Estes são os chamados fundos de CRIs (certificado de recebíveis imobiliários), conhecidos no mercado de maneira informal como fundos de “papel”.
Os fundos de recebíveis imobiliários não possuem imóveis gerando receitas diretamente. Por outro lado, são operações no mercado imobiliário em que o gestor seleciona ativos de dívida imobiliária.
Via de regra, estes fundos pagam prêmios robustos frente aos títulos públicos e mesmo ativos de renda fixa privada. Sendo assim, a rentabilidade geralmente supera os principais benchmarks (indicadores) da renda fixa, como o CDI.
A função do gestor neste caso é ser extremamente diligente na escolha dos ativos que irão compor a carteira do fundo. É uma operação de crédito como outra qualquer e tem que ser avaliada com cuidado.
Fundos de Fundos (FOF)
O FOF funciona como uma grande cesta. É a soma de outros tipos de fundos imobiliários que podem ser adquiridos com o objetivo de integralizar o portfólio.
Aqui, a eficiência do gestor na troca de posições tem forte relação com a eficácia do resultado no longo prazo. Tem que ter consistência.
Sendo assim, é um investimento indicado para aqueles que não possuem tempo e disposição para investir em FIIs. Estes, possuem gestão profissional, ou seja: conta com a assessoria de analistas de mercado para encontrar as melhores oportunidades. É uma porta de entrada para aqueles também com pouco capital inicial, mas querem começar a “testar” o funcionamento do mercado.
Esses fundos, normalmente, são menos arriscados, justamente pelo fato de funcionarem como uma grande cesta. Via de regra, os FOFs possuem entre 20 e 25 fundos imobiliários em carteira, o que traz, naturalmente, uma diminuição de riscos específicos.
Fundos de Desenvolvimento Imobiliário
Os FIIs de Desenvolvimento Imobiliário são fundos imobiliários mais arriscados, porém, como é típico da renda variável, também podem oferecer um maior potencial de retorno.
Deste modo, o gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. Durante o período de construção e posterior entrega, o lucro das vendas das unidades é distribuído para os cotistas.
Todo o risco do incorporador é transferido para o investidor. Por isso, recomenda-se investir em FIIs de Desenvolvimento Imobiliário apenas para quem tem sangue frio.
O cotista sai perdendo em situações como:
- Caso haja problemas em uma obra;
- Se o empreendimento não conseguir a licença ambiental;
- Na hipótese da prefeitura não liberar o habite-se
- Se a obra ficar mais cara que o esperado.
Qualquer mudança de alguma premissa pode impactar o resultado fortemente. Por isso, quero ressaltar a importância de acompanhar de perto os números dos relatórios gerenciais mensais.
Em conclusão, são fundos geralmente voltados para investidores qualificados. No entanto, há oportunidades para os demais investidores.
