O mercado de fundos imobiliários vem ganhando cada vez adeptos e, consequentemente maturidade. Atualmente, são 347 fundos imobiliários disponíveis para se investir. Com todas essas opções e sendo um nicho de ativo financeiro ainda bastante promissor, torna-se cada vez mais difícil selecionar os melhores para montar uma carteira resiliente e rentável.
Embora possa parecer um tema bastante simples e direto, todas às vezes que elencamos os melhores carros, às dez ações mais promissoras, etc., precisamos definir alguns parâmetros para tal. Com os fundos imobiliários não poderiam ser diferente.
Não é uma tarefa fácil, mas a boa notícia é que melhor que trazer aqui algo pronta, mostraremos como filtrar* alguns fundos imobiliários seguindo, propositalmente, diferentes prioridades. Propositalmente, pois o objetivo é que os critérios estejam alinhados com as características que entendemos ser primordiais para uma estratégia de investimento que poderá ser customizada posteriormente ou até mesmo combinada.
Seguem alguns exemplos:
Exemplo 1 – Top 10 fundos Imobiliários – Foco em renda (dividendo mensal médio em 12 meses)
O filtro acima é possível ser feito a partir da fonte citada com uma classificação imediata do maior para o menor no Excel. Neste caso, a antepenúltima coluna corresponde ao valor dos dividendos acumulados nos últimos 12 meses.
Entretanto, um ponto de atenção é que muitas vezes o dividendo pago pelo fundo pode conter algum evento esporádico, como a venda de algum ativo, recebimento de alguma receita atrasada, entre outros. Há que se considerar também, a valorização da cota, pois o fato isolado do fundo pagar bons dividendos se o patrimônio (no caso a cota) estiver perdendo consistentemente de valor, pode ser preocupante.
Na verdade, analistas experientes dizem que o dividendo é consequência de uma boa gestão e de bons ativos pertencentes ao fundo imobiliário.
Por fim, por ser focado na renda, o retorno esperado é de curto prazo.
Exemplo 2 – Top 10 fundos Imobiliários – Foco em ganho patrimonial (valorização de cotas)
Neste filtro temos a valorização do preço da cota (4.ª coluna), ou o preço do fundo negociado em bolsa nos dois últimos meses. No entanto, é possível analisar fundo a fundo em períodos diferentes com o uso de uma planilha eletrônica.
Diferentemente do exemplo acima, o ganho patrimonial consistente é uma expectativa de longo prazo. Tal característica é muito semelhante como o investimento diretamente em imóveis, por exemplo, a aquisição de uma sala comercial alugada. Num primeiro momento, o inquilino já pagaria o aluguel (renda mensal), enquanto a valorização do imóvel seria com o passar do tempo. Você já deve ter percebido que combinar os dados de dividendos e valorização da cota é uma ideia interessante.
Você pode se interessar também: Guia prático para operar na Bolsa de Valores
Exemplo 3 – Top 10 fundos Imobiliários – Maiores em PL (patrimônio líquido) ou maior liquidez diária
Negociar fundos grandes é também um indicativo de mais diversidade, poder de barganha, mais cotistas, boa liquidez em bolsa, maiores inquilinos, entre outras. Então, esse é um parâmetro bastante interessante a se considerar ao compor uma carteira robusta.
A liquidez diária é outro parâmetro importante a ser analisado e, que pode perfeitamente ser combinando na análise com maiores PLs. Resumidamente, maior liquidez significa não somente maior frequência de negócios, mas também preços (ofertas de compra e venda) mais próximas, impactando em menor volatilidade dos valores das cotas.
Exemplo 4 – Top 10 fundos Imobiliários – Maiores deságios com relação ao valor patrimonial
Aqui o foco é na desvalorização do preço de mercado (valor da cota negociada em bolsa) e o valor patrimonial do fundo imobiliário em questão. Esta relação é divulgada como P/VPA (preço dividido pelo valor patrimonial). Exemplos:
- fundo Imobiliário A tem P/VPA = 0,9, ou seja, esse fundo está sendo negociado com 10% de deságio (abaixo do valor patrimonial; e
- fundo Imobiliário B tem P/VPA = 1,05, ou seja, esse fundo está sendo negociado com 5% de ágio (acima do valor patrimonial).
Abaixo podemos identificar a coluna central. À sua direita há o upside necessário para que o preço do fundo negociado atinja o valor patrimonial.
Logo, esta estratégia consiste em considerar o fundo imobiliário com maior deságio com a expectativa de que um dia ele recupere pelo menos o valor patrimonial.
Fácil, certo? Sim, porém, trata-se de uma análise bastante superficial se considerada isolada. Pois, se o fundo está sendo negociado abaixo do valor patrimonial, algum aspecto negativo há.
Talvez a abordagem mais importante desse filtro seja o contrário, ou seja, identificar os fundos cujos preços estão caros (P/VPA > 1 ou negociados com ágio).
Você pode se interessar também: Fundos imobiliários são garantidos pelo FGC?
Consolidando
Como vimos, focar em apenas em um parâmetro pode fazer com que características negativas (ou indesejadas) de um fundo sejam desprezadas. Por este motivo, a combinação dos parâmetros acima pode ser um caminho a ser trilhado para, pelo menos, excluir alguns fundos da lista. Ao considerar mais de um parâmetro, torna-se interessante atribuir pesos a estes. Assim, de posse de uma matriz de seleção, a escolha dos melhores fundos pode ser mais analítica. É uma forma de desenvolver um método próprio. Lembre-se que o mais importante é estar ciente da estratégia montada.
Outro ponto indispensável, além das análises acima, é que o investidor precisa conhecer o fundo que está investindo. Não basta apenas acompanhar os números. Os números são consequência dos ativos e da gestão do fundo. Dentro destes dois itens há muitos aspectos tais como localização, estado de conservação, setores, vacância, forma de comunicação com os cotistas, etc.
Certo, mas eu não tenho tempo para acompanhar tudo isso e fazer todas essas análises. Então, fundos imobiliários não é para mim? Não. Duas outras formas inteligentes de investir em fundos imobiliários, além dessa que abordamos, são:
1. Aquisição de relatórios de casas de análise
Consistem em uma seleção, geralmente atualizada mensalmente que analistas apresentam como recomendação de compra mediante estudos e monitoramento que fazem destes fundos.
2. Adesão a carteira recomendada de fundos imobiliários seguindo uma estratégia de uma gestora
No que lhe concerne, está associada a uma corretora. A principal diferença entre as modalidades 1 e 2 acima é que na segunda, além da estratégia, a operação da carteira fica de responsabilidade do escritório de assessoria.
*”Filtrar” foi justamente substituída por “escolher” visando descaracterizar uma recomendação de compra de qualquer um dos ativos citados. O mais importante, como destacado no segundo parágrafo, é despertar o senso crítico do investidor ao iniciar a montagem ou revisão da sua carteira com base nos critérios que ele entende ser mais adequado. As recomendações de compra e venda podem ser obtidas nos sites citados, em sua maioria, pagos, porém elaborados por analistas certificados.
Na JB3 Investimentos, trabalhamos com carteiras recomendadas de FIIs da XP Investimentos e outras casas de análise. Clique aqui para falar com nosso time de renda variável e saber como aderir a sua estratégia!
